Tư vấn chuyên gia: Có nên bán nhà phố 5 tỷ đồng để đầu tư chung cư

Căn nhà phố này có chiều rộng 3,4m, dài 18m, theo quy hoạch sẽ vào lộ giới còn 10m. Giải đáp thắc mắc của bạn đọc Nguyễn Xuân Cương, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng đây là nỗi băn khoăn rất phổ biến đối với những người đang sở hữu nhà phố tại Sài Gòn và các đô thị lớn khác.

Theo đánh giá của ông Quang, căn nhà phố này diện tích hơn 60 m2, cho thuê nguyên căn được 15 triệu đồng một tháng, ước tính giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Với số tiền này có thể mua 2 căn hộ cao cấp, mỗi căn khoảng 2,5 tỷ đồng, cho thuê được khoảng 13 -15 triệu đồng một căn, tổng thu nhập cao nhất có thể đạt 30 triệu.

Như vậy, với căn nhà phố, tỷ suất cho thuê đạt 0,3% mỗi tháng trên tổng giá trị căn nhà. Trong khi đó nếu chọn căn hộ thì tỷ suất sẽ là 0,6%, tức là thu nhập của ông Cương từ 15 triệu đồng sẽ tăng lên gấp đôi.

Bài toán có nên bán nhà phố để chuyển sang mua chung cư kinh doanh đang được nhiều người cân nhắc. Ảnh: MD.

Chủ nhân căn nhà phố này có 2 sự lựa chọn để có thể cân nhắc. Nếu ưu tiên thu nhập hàng tháng thì chọn 2 căn chung cư, bởi lẽ 2 tài sản này sẽ mang lại mức thu nhập tăng gấp đôi so với nhà phố.

Nếu chỉ quan tâm đến giá trị tài sản thì nhà phố gắn liền với đất theo thời gian có thể tăng thêm giá trị. Nếu đây là căn nhà phố mặt tiền thì tài sản được xếp vào loại bất động sản có vị trí khác biệt, số lượng có hạn, giá sẽ tăng dần đều theo thời gian so với các bất động sản khác, tốc độ tăng trung bình hàng năm (trong điều kiện bình thường, kinh tế vĩ mô ổn định) sẽ tăng 5-7%. Trong khi đó, giá trị căn hộ chung cư thường sẽ hao mòn theo thời gian và thu nhập tham chiếu cũng sẽ giảm dần.

Giả định khoảng thời gian sau 5 năm, với mức tăng 5% thì giá trị bất động sản là 6,25 tỷ đồng, giá thuê nhà lúc này là 18,7 triệu đồng. Tổng cộng gồm thu nhập 18,7 triệu đồng/tháng và giá trị cộng thêm là 1,25 tỷ đồng.

Với 2 căn chung cư, giả sử giá ổn định là 5 tỷ đồng, thu nhập hàng tháng là 30 triệu, do vậy thu nhập tăng thêm 5 năm là 15 triệu đồng nhân với 60 tháng là 900 triệu đồng.

Tuy nhiên, trường hợp nhà của ông Cương còn có yếu tố đáng lưu ý là sau khi quy hoạch lộ giới, diện tích nhà chỉ còn 10m x 3,4m = 34 m2, tức là chỉ còn 56% diện tích căn nhà ban đầu. Tuy chưa biết khi nào quy hoạch sẽ diễn ra nhưng nếu căn nhà bị vào lộ giới còn 10m thì loại nhà phố diện tích dưới 35 m2 như thế này sẽ bị bất lợi, theo thời gian thường không phải là lựa chọn ưu tiên cho các nhà đầu tư.

Khi đó thu nhập từ việc cho thuê 15 triệu đồng một tháng chỉ mang tính nhất thời vì dựa trên diện tích 18m x 3,4m = 61,2 m2 không phải là bất biến. Kịch bản sau quy hoạch là khả năng thanh khoản của căn nhà phố sẽ kém hơn lúc ban đầu, khó bán nên giá trị gia tăng sẽ thấp hơn. Nếu xét đến hàng loạt các yếu tố tổng hòa, theo tôi, bán căn nhà phố này và lựa chọn mua 2 căn hộ cao cấp có vị trí tốt để cho thuê là phương án khá hợp lý và ít rủi ro hơn.

Tóm lại, việc lựa chọn đầu tư chung cư hay giữ lại nhà phố là tùy vào từng hoàn cảnh cá biệt mà nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn giữa thu nhập hàng tháng hay là giá trị tăng thêm.